Immobilienmakler Winterthur

Heiligberg ist ein Quartier in Winterthur, das gemäss BFS die «Kernstadt» der gleichnamigen mittelgrossen Agglomeration ist. Diese zählt 143’417 Einwohner (2018) und 63’238 Haushalte (2017). Die Stadt Winterthur selber hat 111’840 Einwohner (2018), verteilt auf 50’335 Haushalte (2017); die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.2 Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2012 und 2017 beläuft sich auf 863 Personen. 41.3% der Haushalte zählen im Jahr 2016 zu den oberen Schichten (Schweiz: 31.9%), 23.3% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 32.4%) und 35.4% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 35.6%). Zwischen 2010 und 2017 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien stark gesunken und für Ledige schwach gesunken. 7’844 Betriebe mit 70’719 Beschäftigten weist die Stadt Winterthur im Jahr 2016 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Zunahme von 862 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 3’665 Beschäftigten seit 2011. Von den 53’858 vollzeitäquivalenten Stellen sind 126.3 (0%) im 1. Sektor, 10’871 (20%) im Industrie- und 42’860 (80%) im Dienstleistungssektor.

Stadt Winterthur

Winterthur ist ein Zentrum. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr erreichbaren weiteren Zentren sind Andelfingen (16 Min.), Frauenfeld (17 Min.) und Wil (SG) (24 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Frauenfeld (20 Min.), Andelfingen (20 Min.) und Wil (SG) (32 Min.).

Die Stadt weist Ende 2017 einen Bestand von 54’539 Wohneinheiten auf, wovon 8’215 Einfamilienhäuser und 46’324 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 15.1% im landesweiten Vergleich (22.2%) unterdurchschnittlich.

Bei einer mittleren Bautätigkeit von 752 Wohnungen (2011 – 2016; das sind 1.48% des Bestandes 2011), ist die Leerstandsquote mit 0.56% im landesweiten Vergleich (1.62%) stark unterdurchschnittlich. Dies entspricht 303 Wohneinheiten, wovon 63% Altbauten und 100% Mietwohnungen sind.

Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2017 und 2035 in der Stadt Winterthur aufgrund der mangelnden Bauzonenreserven mit Verdrängungseffekten zu rechnen. Dennoch ist von einer Zunahme des Bestandes um 10’198 Wohnungen bis 2035 auszugehen.

Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 14’281 CHF/m², bei den EWG bei 9’225 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 259 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH 1’690 – 2’135 CHF/m² und für ein typisches MFH 2’630 – 3’630 CHF/m² (EWG) bzw. 2’455 – 4’115 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich hoch.

Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region Winterthur um 97.1% zugelegt (Bauland für EFH: 202.8%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 111.1% (Bauland für MFH mit EWG: 320.4%). Der Markt des Quartiers Heiligberg ist nach Einschätzung von FPRE heute hoch bewertet.

Quelle: © Fahrländer Partner AG, Zürich, 2006-2019